物业法律风险点识别 物业法律风险检查及防范要点与依据
物业法律风险点识别知识，提供了物业法律风险检查及防范要点与依据！1、收费依据(备案）；2、适时催收；3、确保在2年诉讼时效（2017年10月1日后为3年）；4、不缴费原因；5、违约金标准、如何计收；6、诉讼费；7、水电公摊及时公示，提供查询，并及时对前期物业服务合同、临时规约、公谈公示等进行证据固定。
1、是否达到物业服务标准；2、是否尽到合理的安全保证义务，如拖地时有无设置“地滑注意安全”等安全标识提示；
1、有无按约安装摄像设备；2、偷盗事件发生，及时报警，配合公安机关调查；3、合理的安全保障义务
1、车辆进出入管理；2、有无限速标识；3、出入口及主道路全方位监控；4、合理的安全保障义务
1、有无制止行为；2、有无整改函告；3、有无向居委会以及街道、建委等相关部门报告；
1、维修人员专业维保资质、年审；2、消防设备是否可正常使用；3、消防设施设备是否齐全；3、电梯维保是否及时；4、公共设施设备有无安全隐患
1、是否属于需使用大修基金的维修情形；2、是否征得双过半业主同意；3、是否开展紧急使用大修基金程序；4、是否按相关部分规定适用；5、大修基金不足是否以公区收益补足。
1、合作单位专项服务资质；2、专项外包服务人员的劳动关系；3、专项外包服务人员的团体意外险；4、专项外包服务人员在工作中受伤或造成第三方人身、财产损害责任
1、报修方式；2、报修记录登记册；3、保修是否及时、准确；4、是否向施工单位发送整改通知书；5、EMS发函技巧；6、证据固定与保存；7、保修现场管理，按规整改，避免扩大损失；
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1、是否达到物业服务标准；2、是否尽到合理的安全保证义务，如拖地时有无设置“地滑注意安全”等安全标识提示；
1、有无按约安装摄像设备；2、偷盗事件发生，及时报警，配合公安机关调查；3、合理的安全保障义务
1、车辆进出入管理；2、有无限速标识；3、出入口及主道路全方位监控；4、合理的安全保障义务
1、有无制止行为；2、有无整改函告；3、有无向居委会以及街道、建委等相关部门报告；
1、维修人员专业维保资质、年审；2、消防设备是否可正常使用；3、消防设施设备是否齐全；3、电梯维保是否及时；4、公共设施设备有无安全隐患
1、是否属于需使用大修基金的维修情形；2、是否征得双过半业主同意；3、是否开展紧急使用大修基金程序；4、是否按相关部分规定适用；5、大修基金不足是否以公区收益补足。
1、合作单位专项服务资质；2、专项外包服务人员的劳动关系；3、专项外包服务人员的团体意外险；4、专项外包服务人员在工作中受伤或造成第三方人身、财产损害责任
1、报修方式；2、报修记录登记册；3、保修是否及时、准确；4、是否向施工单位发送整改通知书；5、EMS发函技巧；6、证据固定与保存；7、保修现场管理，按规整改，避免扩大损失；
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序号
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法律风险点识别
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法律风险检查及防范要点
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相关法律依据
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类别
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项
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风险点
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一
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行政管理
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1
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档案遗失
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1、专人管理；2、归档及时性、完整性和真实性；3、规范出借；4、档案检查；5、保存条件
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民事诉讼法、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释
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2
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印章擅自使用
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1、专人管理；2、擅自用印的法律后果；3、空白文书管理；
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合同法
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3
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资质年审、备案
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1、及时性。
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、物权法、物业服务管理条例、物业管理企业资质管理办法
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4
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自有车辆交通事故
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1、及时报警、通知保险；2、不酒毒驾；3、不逃逸、不换驾；
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物权法、物业服务管理条例、侵权法、道路交通法、审理交通事故司法解释、保险法
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5
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车辆擅自使用交通事故
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1、车辆规范管理；2、企业的责任
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侵权法、道交法、审理就交通事故司法解释、保险法
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6
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车辆未年审、保险过期
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1、对赔偿的影响
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侵权法、道交法、审理就交通事故司法解释
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7
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食堂管理
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1、卫生许可证、健康证；2、食堂消防安全管理；
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食品安全法
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8
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员工个人OA账号管理
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1、禁止外借账号；2、外借账号造成损失；3、制度规定
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劳动法律法规、侵权法
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二
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劳动人事
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9
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未解除原劳动关系
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1、解除劳动关系证明；2、社保办理
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劳动法
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10
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提供虚假个人资料
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1、本人签字；2、法律后果
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劳动合同法
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11
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劳动合同签订与续订
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1、及时签订；2、劳动合同内容合法；
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劳动合同法
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12
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劳务协议（包括返聘）
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1、签署劳务协议的条件；2、聘用超过法定退休年龄的用工人员的法律关系；3、社会保险；4、提供劳务人员受伤公司责任；5、提供劳务人员致第三方受伤公司的责任；6、超过法定退休年龄人员、未购买保险的责任；7、超过法定退休年龄人员的退休。
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劳动合同法、民法通则、侵权法、审理人身损害纠纷司法解释、社会保险法
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13
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劳务派遣
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1、适用范围为临时性、辅助性、替代性；2、与劳动派遣单位的权责；3、劳务派遣者劳动关系、保险、工伤；4、劳务派遣者人身损害赔偿责任；5、劳务派遣者造成第三人人身损害公司责任；
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劳动合同法、民法通则、侵权法、审理人身损害纠纷司法解释
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14
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工时标准
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1、综合计时工作制的审批备案；2、不定时工作计时工作制的审批备案
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劳动合同法
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15
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入职培训
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培训内容、培训签到及确认
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劳动法、劳动合同法
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16
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部门职责及岗位职责
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1、应涵盖公司全部业务内容；2、员工签字确认；3、符合其他法定程序；
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劳动法
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17
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制度制定合法性(包括员工手册）
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1、制度内容应合法、合理；2、制度制定程序要合法；3、制度内容应涵盖公司的全部业务内容，并与部门职责、岗位职责相匹配；
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劳动法、劳动合同法
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18
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违纪违规处理
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1、事实依据；2、制度依据；3、法律依据；4、程序合法
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劳动法、劳动合同法
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19
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加班
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1、加班流程签批；2、加班工资计算基数是否在劳动合同中明确；3、是否有按法律规定给予补休、加班工资；4、特殊岗位是否另行申报综合或不定时工作制；5、加班制度；
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劳动法、劳动合同法
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20
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社保办理
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1、依法、及时、足额；2、退休办理
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劳动法、社保条例
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21
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工伤
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1、初步判断是否工伤；2、是否依法及时申报；3、工伤异议及复议
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劳动法、劳动合同法、工伤保险条例、工商保险实施细则
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22
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劳动人事档案管理（包括工资发放记录）
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1、全面、完整；
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劳动争议仲裁调解法、民诉法、工资支付暂行规定
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23
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员工个人OA账号管理
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1、禁止外借账号；2、外借账号造成损失；3、制度规定
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侵权法
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三
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招投标刑事责任
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串通投标罪
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1、与其它投标人之间是否有实质性协商的行为；2、投标文件的编制、印制应避免委托同一人，防止投标文件出现雷同内容；3、是否与招标人有不正当的实质性协商行为
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刑法、《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》
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25
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对非国家工作人员行贿罪
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规避与招标人的不正当财物往来
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刑法、《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》、《中华人民共和国招标投标法》
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对单位行贿罪与单位行贿罪
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规避与招标人的不正当财物往来
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刑法、《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定(试行)》
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27
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非法经营罪
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不出借自身资质证书给第三人投标并从中获利
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刑法、《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《行政许可法》
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四
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招投标民事责任及合同责任
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招标
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1、招标文件编制；2、发放；3、评标办法；4、违规处理
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合同法、招投标法及实施条例
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29
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投标文件
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1、是否认真研究招标文件的要求；2、对招标项目真实性是否核实；3、是否对招标文件实质性条款进行了实质响应；4、招标项目是否超自身资质；5、重大条款是否有错误；6、是否及时提出澄清要求；7、投标及时性及形式要件
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合同法及相关司法解释、招投标法及实施条例
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30
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提前退出投标
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1、是否强制招标项目；
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招标文件、合同法、招投标法及实施条例
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31
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中标后弃标
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1、是否强制招标项目；
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招标文件、合同法、招投标法及实施条例
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32
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合同效力
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1、规避导致合同无效的情形；2、黑白合同
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合同法及相关司法解释、招投标法及实施条例、最高人民法院关于审理建设工程施工合同司法解释
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33
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分包
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1、必须是合法分包；2、分包单位要有对应的资质；3、是否取得发包人的同意
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最高人民法院关于审理建设工程施工合同司法解释
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五
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物业管理
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34
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物业费、水电公摊费收取
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1、收费依据(备案）；2、适时催收；3、确保在2年诉讼时效（2017年10月1日后为3年）；4、不缴费原因；5、违约金标准、如何计收；6、诉讼费；7、水电公摊及时公示，提供查询，并及时对前期物业服务合同、临时规约、公谈公示等进行证据固定
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物权法、物业管理条例、审理物业纠纷司法解释、民事诉讼法、重庆市物业服务收费管理办法
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35
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小区清洁、照明、绿化管理
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1、是否达到物业服务标准；2、是否尽到合理的安全保证义务，如拖地时有无设置“地滑注意安全”等安全标识提示；
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物业管理条例、侵权法、人身损害赔偿解释
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36
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小区安全
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1、有无按约安装摄像设备；2、偷盗事件发生，及时报警，配合公安机关调查；3、合理的安全保障义务
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物权法、物业管理条例、治安管理处罚法、刑法、合同法
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小区车辆管理
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1、车辆进出入管理；2、有无限速标识；3、出入口及主道路全方位监控；4、合理的安全保障义务
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物业管理条例、道交法、侵权法
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违法搭建
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1、有无制止行为；2、有无整改函告；3、有无向居委会以及街道、建委等相关部门报告；
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物业管理条例第46条
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39
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消防、电梯、公共设施设备维护
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1、维修人员专业维保资质、年审；2、消防设备是否可正常使用；3、消防设施设备是否齐全；3、电梯维保是否及时；4、公共设施设备有无安全隐患
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特种设备安全法、侵权法、人身损害赔偿解释
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40
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大修基金的合法使用
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1、是否属于需使用大修基金的维修情形；2、是否征得双过半业主同意；3、是否开展紧急使用大修基金程序；4、是否按相关部分规定适用；5、大修基金不足是否以公区收益补足。
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物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法、重庆市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知
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41
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物业专项服务外包
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1、合作单位专项服务资质；2、专项外包服务人员的劳动关系；3、专项外包服务人员的团体意外险；4、专项外包服务人员在工作中受伤或造成第三方人身、财产损害责任
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物业管理条例、侵权法、劳动合同法
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六
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地产委托管理事项
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42
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业主房屋维保（质保期内）
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1、报修方式；2、报修记录登记册；3、保修是否及时、准确；4、是否向施工单位发送整改通知书；5、EMS发函技巧；6、证据固定与保存；7、保修现场管理，按规整改，避免扩大损失；
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建筑法、质量管理条例、合同法、商品房预售管理办法
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43
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业主房屋维保（质保期外）
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1、保修方式；2、有无签署保修登记表；3、有偿服务。
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合同法
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44
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车库管理
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1、租赁管理；2、车辆进出车库管理；3、意外险购买；4、车库内照明、监控设备是否齐全；5、避免因我司原因造成他人财产损失。
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物业管理条例、侵权法、刑法、治安管理处罚法
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45
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未出租商铺、未出售物业管理
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1、巡查、收费；
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物业管理条例
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七
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对外拓展业务
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46
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公区收益
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1、公区拓展业务合同签订；2、公区收益是否公示；3、公区收益处理及与业主的分配
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物权法、物业管理条例
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47
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灰色空间收益
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1、灰色空间使用中消防等管理；2、灰色收益合同效力风险；
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消防法、合同法
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八
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商业物业管理
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48
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商业物业维修
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1、维修是否及时；2、维修过程避免损失；3、和商业公司加强沟通
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合同法、城镇房屋租赁司法解释
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49
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商业物业服务费收取
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1、收费依据；2、适时催收；3、诉讼时效；4、不缴费原因；5、违约金标准、如何计收；6、诉讼费；7、水电公摊及时公示，提供查询、证据固定；
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物权法、物业管理条例、审理物业纠纷司法解释、民事诉讼法、重庆市物业服务收费管理办法
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九
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业主物业费纠纷
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50
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相邻权纠纷
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1、是否协调处理；2、是否发函整改；3、是否向社区以及街道、建委相关部门报告；4、拒缴物业费时如何处理
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物业管理条例、物权法、相邻权纠纷司法解释
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51
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建筑物区分所有权纠纷
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1、是否协调处理；2、是否发函整改；3、是否向社区以及街道、建委相关部门报告；4、拒缴物业费时如何处理
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物业管理条例、物权法、建筑物区分所有权纠纷司法解释
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十
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业委会
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52
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业委会成立
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1、是否依法成立业委会；2、如何处理与业委会关系
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物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则
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十一
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前期物业服务合同及临时规约
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53
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前期物业服务合同
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1、依法签订、内容合法、依法备案、销售时公示、业主承诺
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物业管理条例、预售管理办法、重庆市物业服务收费管理办法
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54
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临时管理规约
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1、依法签订、内容合法、依法备案、销售时公示、业主承诺
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物业管理条例、预售管理办法、重庆市物业服务收费管理办法
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十二
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业主信息保护
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55
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业主信息保护
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1、业主信息系统管理；
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民法总则
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56
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泄露他人信息罪
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1、业主信息
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刑法、最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯公民个人信息刑事案件适用法律若干问题的解释
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十三
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财税风险
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57
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纳税
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1、是否依法纳税
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税收征管法
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十四
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挂靠
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58
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挂靠责任承担
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1、合作单位资质；2、快维队维修物业外墙等安全责任管理；
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建筑法、侵权法、人身损害赔偿解释、合同法
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十五
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知识产权侵权
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59
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轿厢广告、户外广告管理
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1、广告主、广告经营单位知识产权侵权责任承担；2、物业公司对广告形式、广告内容的形式审查；3、户外广告审批、备案手续办理，手续复印件；4、代理授权
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广告法、侵权法、户外广告发布条例
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十六
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侵犯商业秘密罪
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60
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侵犯商业秘密罪
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不得泄露、不正当使用招标过程中知晓的招标人或其它投标人的商业秘密
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刑法、《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》
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